今年7月以来，郑州、济南、苏州等5个城市陆续推出政府或国有企业回购商品房的政策。10月份，西安安居集团也推出征收房源计划。
有业内人士认为，地方政府回购商品房，除政策性支持外，也是以财政现金的形式支持当地房地产市场的举措。一方面是为房地产市场输入现金流，另一方面增强了房地产市场的信心，可以预期对于当地市场有较好的提振作用。而对于西安来说，此举对于楼市的影响有限，应该不会大量推进。
苏州、济南等推进政府回购商品房
10月中旬，市场消息称，江苏省苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，该部分房源将用于保障性租赁住房或人才住房。华商报记者从多个信源处了解到，确实有政府层面出手回购房源的情况。
苏州的回购动作也是相当快速。据了解，位于苏州市高新区的浒关运河印象项目已经全部被回购，目前已经没有在售的房源;位于工业园区的越秀悦见云庭项目销售也表示，“政府回购是跟开发商谈的，整栋直接拿走了”。这一情况在克而瑞苏州数据中得以证实，9月份，位于工业园区的越秀悦见云庭项目，以526套的成交表现位居同板块之首，其中包含有约400多套政府回购房源的网签量。
苏州并不是政府回购商品的首例城市。在此之前，今年7月，郑州地产集团就面向全市收购四环内存量房源。回购存量房源用于人才公寓，不仅可以推进土地集约利用，同时有利于加快城市保障性租赁住房体系建设。
8月，浙江省湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，其中显示，鼓励收购滞销房，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，用作保障安置用房等。
9月，山东省济南市国资委官宣，济南城发集团将在全市范围内收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。同月，新疆阿勒泰地区也发出鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。
记者发现，上述推出政府回购商品房政策的城市都存在较大的库存压力。截至2022年8月末，郑州、苏州、济南、湖州商品住宅库存均较高，分别为1046万平方米、872万平方米、674万平方米、469万平方米。
西安征收70㎡以下房源 利好公寓商办
西安市安居建设管理集团官网在10月10日也发布了“关于应征社会运营房源的公告”。公告中称，将委托第三方专业机构，面向社会征集运营房源，征集范围包括新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、长安区、鄠邑区、阎良区、临潼区、高陵区、西咸新区区域内。整体来看，涵盖了大西安所有区域，本次征收房源将为期一年。
从通知上的要求来看，应征房源为住宅、商业、办公、公寓等，应取得商品房销售(预售)许可证，房源需已建成且投入使用，或已建成且具备投入使用条件，应征房源原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模不少于50套(间)或单体建筑面积不少于1500平方米，建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。从“应征房源原则上以整栋、整单元、整层为基本单位”这一条件来看，几乎把普通购房者的房源排除在外了，基本上是以开发商或者物业运营公司为主体。再加上“建筑面积不超过70平方米的小户型为主”这一点，基本上锁定的就是公寓、办公类的房源。
商业、办公类产品在西安房地产市场一直去化困难。根据美城机构最新的市场月报显示，在不新增供应的前提下，西安市的商办公寓类产品去化周期至少120个月，也就是相当于10年才能卖完现有的存量。西安安居集团这一回购政策，会对公寓、商办市场有一定的利好作用。但是，公告中并未对征收数量以及征收金额给出明确的数字。
>>业内观点
西安“政府回购”条件多 对市场影响有限
据了解，截至目前，全国已有至少5个城市开始回购商品房。新建或回购保障性租赁住房，这既是“房住不炒、住有所居”的体现，也满足“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的新型房改思路。
沈视楼市主理人沈玮：
地方政府下场回购商品房，确实极为少见，之前征收房屋的方式主要是通过拆迁，或实物、或货币形式来进行，苏州和济南的确是回购区域积压的房子。补充保障性住房的同时，也一定程度缓解了当地的库存压力。
但西安安居集团的应征房源情况，跟苏州、济南的政府托市不同。西安安居集团给出的条件，门槛和限定的范围过于有限，对楼市的提振作用极小。更多的可能是在满足西安市提出的十四五期间，新增保障性租赁住房达到30万套(间)目标。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健：
近期，越来越多的地方政府出手“回购”当地商品房，使当地的房地产销售环比大幅增长。不过，多数城市提出的“回购”普遍与安置房、保障房、租赁住房等房源筹集挂钩，而市场符合类似条件的多为低价刚需类项目。
对于西安市场来说，性价比高的刚需项目依然热度不减，目前遇冷的大多是之前高价拿地、性价比不高的改善类及城市远郊项目，这些项目大多不符合政府回购条件。另外有些城市回购为定向回购，只回购国资或地方城投参与的项目，如果是民营的是不回购的，这对于大量困难的民营企业来说很难享受到这项政策。所以对于西安来说，这个政策对楼市的扶持效果有限，应该不会大量推进。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：
作为新一线城市苏州及二线城市郑州、济南，进行类似回购商品房的操作，客观上可以说明此类城市房源库存压力较大，也需要通过此类回购来化解商品房库存和房企销售压力。从该政策工具看，今年很多地区都在落实和实施，各地要积极做好宣传，防范购房者误解。此类政策总体上对提振楼市行情、加快房企资金回笼、为政府层面扩充保障房房源等都有全方位的效应。 (本组稿件由华商报记者 党兰 杜蒙 采写)
